
Guide complet du financement immobilier conforme
Tout ce que vous devez savoir sur le financement immobilier conforme : conditions, démarches, avantages et pièges à éviter.
À retenir
Assurance vie halal ou haram ? Ni l'un ni l'autre par nature : c'est une enveloppe d'épargne, et tout dépend de ce qu'elle contient. Chez 570easi, un contrat est conforme quand il remplit cinq conditions, vérifiées par notre comité de conformité : pas de fonds en euros ou toute forme de garantie, des supports d'investissement filtrés, une éventuelle purification des revenus des fonds, aucune garantie fondée sur l'aléa de la vie, et un contrôle indépendant par un comité éthique.
En France, l'assurance vie est d'abord un contrat d'épargne : vous versez de l'argent, il est investi, vous pouvez le récupérer à tout moment, et vous désignez qui le recevra à votre décès. L'administration parle de versements « qui constituent une épargne rémunérée ».
Cet argent peut être placé sur deux types de supports :
Cette distinction fonde la position de 570easi : la garantie fondée sur l'aléa de la vie (l'assurance décès commerciale) n'est pas conforme, l'épargne investie peut l'être. Un contrat d'assurance vie se juge donc sur ce qu'il contient, en version épargne et non garantie d'assurance.
Pour tenir sa garantie, l'assureur prête votre argent à des États et à des entreprises, qui lui versent des intérêts. Trois sources de référence mesurent la part de ces prêts :
| Source | Ce qu'elle mesure | Part de titres de dette |
|---|---|---|
| France Assureurs, placements de l'assurance à fin 2024 | Obligations d'entreprises (34,0 %) et d'États (23,6 %) | 57,6 % |
| ACPR, situation des assureurs à fin 2025 | Obligations souveraines, financières et d'entreprises | 56 % |
| Banque de France, 4ᵉ trimestre 2025 | Titres de créance, fonds mis en transparence | 64 % |
Ces chiffres couvrent tous les placements des assureurs, unités de compte comprises.
Pour le seul fonds en euros, le support qui porte la garantie, Anass Patel, fondateur de 570easi, donne l'ordre de grandeur : « 60 à 80% d'obligations d'État et d'entreprises : dette publique française, allemande, titres corporate... Autrement dit, des prêts à intérêt. »
Or la norme 21 de l'AAOIFI, la référence internationale des institutions financières islamiques, interdit l'émission et l'achat d'obligations portant intérêt, qu'elles soient privées, publiques ou d'État. Le rendement garanti d'un fonds en euros est donc, pour l'essentiel, du riba, comme celui du Livret A.
Plus profond encore : la garantie elle-même. L'assureur garantit votre capital quoi qu'il arrive, et il lisse les années grâce à une réserve constituée sur les bénéfices passés : votre gain ne dépend donc plus de ce que vos actifs ont produit.
« Dès lors qu'un rendement vous est promis indépendamment des performances réelles des actifs sous-jacents, nous sommes dans le riba pur. »
C'est pourquoi le premier critère vise toute forme de garantie, pas seulement le fonds en euros : même rempli d'actifs licites, un support garanti par l'assureur poserait le même problème.
Dans un contrat classique, les supports d'investissement proposés investissent sans distinction : banques, assureurs, alcool, jeux d'argent, armement, entreprises très endettées. Un support conforme, lui, est filtré selon les critères très précis que fixe la norme 21 de l'AAOIFI : activité de l'entreprise, part de dette à intérêt, part de revenus illicites. Ce filtrage s'appuie sur des données financières pas forcément accessibles au public, raison pour laquelle il est préférable de s'en référer à des spécialistes à l'expertise réelle et prouvée.
Beaucoup de contrats ajoutent des options : garantie plancher en cas de décès, prévoyance, sortie en rente viagère. Leur point commun : vous payez un prix certain pour une contrepartie incertaine, qui dépend de la date de votre décès. C'est ce que la jurisprudence islamique appelle le gharar, l'incertitude excessive dans un échange, ici fondée sur l'aléa de la vie.
L'avis retenu chez 570easi, validé par notre comité de conformité, est celui de l'Académie internationale de fiqh islamique : sa résolution n° 9 (9/2) de décembre 1985 juge invalide l'assurance commerciale à prime fixe et recommande à la place l'assurance coopérative, fondée « sur le principe du don et de l'entraide ». La norme 26 de l'AAOIFI fixe la même règle. Des juristes reconnus, comme Mustafa al-Zarqa, ont défendu un avis divergent dans un contexte bien particulier : la Semaine juridique internationale de Damas de 1962, avant la première compagnie de takaful (Soudan, 1979). Cet avis ne modifie pas la règle retenue.
Chez 570easi, un contrat est dit conforme s'il remplit les cinq conditions suivantes, vérifiées par notre comité de conformité. Une seule condition manquante suffit à l'écarter.
| Critère | Ce qu'il faut vérifier | La référence |
|---|---|---|
| 1. Aucun fonds en euros ni aucune forme de garantie | Le contrat est investi à 100 % en unités de compte. Aucun support monétaire ou obligataire classique, même « en attente », et aucune garantie de l'assureur sur la valeur ou le rendement d'un support. | La norme 21 de l'AAOIFI interdit l'achat d'obligations à intérêt ; notre comité de conformité étend la règle à toute garantie de rendement, qui est du riba en elle-même. |
| 2. Des supports d'investissement filtrés | Activités exclues : banque et assurance conventionnelles, alcool, tabac, porc, jeux, armement, divertissement pour adultes. Entreprises peu endettées : dette à intérêt inférieure à 30 % de leur capitalisation boursière (33 % du total du bilan pour les indices MSCI Islamic), revenus illicites inférieurs à 5 % de leurs revenus totaux. | La norme 21 de l'AAOIFI fixe ces critères de filtrage ; les indices MSCI Islamic les appliquent avec leurs propres seuils. |
| 3. Une éventuelle purification des revenus des fonds | La petite part de revenus illicites qui peut subsister (les intérêts de trésorerie d'une entreprise, par exemple) est calculée et reversée à des œuvres. C'est au gérant du fonds de le faire, pas à vous. | La norme 21 de l'AAOIFI (article 3/4/6) impose d'écarter cette part de revenus illicites. |
| 4. Aucune garantie fondée sur l'aléa de la vie | Pas de prévoyance décès intégrée, pas de garantie plancher payante, pas de sortie en rente viagère. | La résolution n° 9 (9/2) de l'Académie de fiqh juge invalide l'assurance commerciale ; la norme 26 de l'AAOIFI reprend cette position. |
| 5. Un contrôle indépendant par un comité éthique | Un comité de conformité composé de savants, qui délivre, renouvelle ou retire un certificat, et un auditeur externe qui vérifie chaque année les opérations réelles. Les noms doivent être publics. | La norme de gouvernance n° 1 de l'AAOIFI, révisée en 2024, impose un comité indépendant de la direction, dont les décisions lient l'institution, et prévoit un audit charia externe annuel. |
Comment se calcule la purification ? La norme 21 de l'AAOIFI prescrit la méthode : on prend le total des revenus illicites de l'entreprise, on le divise par le nombre d'actions, puis on multiplie par le nombre d'actions détenues. Ce montant ne peut servir à rien d'autre qu'à un don, pas même à payer un impôt. La purification traite le résidu accidentel d'un placement licite : elle ne dispense jamais du filtrage.
Un contrat conforme vous rend titulaire de parts d'unités de compte, lesquelles sont investies sur divers titres et actifs réels : entreprises, immeubles, infrastructures, sukuk. Vous ne détenez pas ces actifs en direct, vous détenez une créance sur l'assureur dont la valeur suit la leur. Vous partagez leurs profits, et aussi leurs baisses.
« La garantie vide la participation de sa cause […]. C'est pourquoi une assurance-vie sans Riba est investie en unités de compte filtrées, sans fonds en euros et sans garantie de capital. »
En pratique, cette variation se gère de trois façons :
Et si l'assureur fait faillite ? En France, le Fonds de garantie des assurances de personnes protège jusqu'à 70 000 € par assuré et par assureur, unités de compte comprises. Il ne couvre pas les contrats d'un assureur dont le siège est dans un autre pays de l'Union européenne : un contrat luxembourgeois relève du triangle de sécurité, où les actifs des clients sont conservés par une banque dépositaire agréée, séparés de ceux de l'assureur, sous le contrôle du Commissariat aux Assurances. Dans les deux cas, cette protection porte sur la structure et la récupération des actifs, pas sur leur valeur : elle ne couvre pas la baisse des marchés. Un contrat luxembourgeois se déclare chaque année avec vos revenus (formulaire 3916).
Le takaful est la réponse des juristes musulmans à l'assurance commerciale, et la norme 26 de l'AAOIFI en fixe les règles : les participants ne paient pas une prime à un assureur, ils font un don à un fonds commun qui indemnise ceux d'entre eux qui subissent un sinistre ; une société gère ce fonds contre une rémunération convenue, place l'argent sur des supports licites, et l'excédent éventuel appartient aux participants.
Le code des assurances, en France, ne prévoit pas le modèle du takaful, bien que la grande tradition française ait penché pour les mutuelles pures (code de la mutualité). Les solutions disponibles sont donc des contrats d'assurance vie en version épargne et non garantie d'assurance, vidés de ce qui pose problème et remplis de supports d'investissement conformes.
Un contrat conforme est une assurance vie comme une autre aux yeux de l'administration fiscale : pour un résident fiscal français, le code général des impôts s'applique à l'identique, que le contrat soit de droit français ou luxembourgeois. Règles en vigueur en 2026 :
| Situation | Règle |
|---|---|
| Retrait après 8 ans | Les gains sont exonérés d'impôt sur le revenu jusqu'à 4 600 € par an pour une personne seule, 9 200 € pour un couple. Au-delà : 7,5 % sur la part des versements jusqu'à 150 000 €, 12,8 % au-dessus. |
| Retrait avant 8 ans | 12,8 % d'impôt sur les gains (versements effectués depuis le 27 septembre 2017), ou le barème si c'est plus favorable. |
| Prélèvements sociaux | 17,2 % sur les gains : depuis 2026, le taux est passé à 18,6 % pour la plupart des placements, pas pour l'assurance vie. |
| Transmission, versements avant 70 ans | Jusqu'à 152 500 € par bénéficiaire, avec ou sans lien de famille, sans aucun droit, puis 20 % jusqu'à 700 000 € et 31,25 % au-delà. Le conjoint ou partenaire de PACS est exonéré. |
| Transmission, versements après 70 ans | Abattement global de 30 500 €, puis droits de succession classiques. Les gains restent exonérés. |
Ce que cela change pour une famille. Anass Patel prenait cet exemple en 2022 : un enfant qui reçoit 250 000 € dans la succession d'un parent paie près de 30 000 € de droits. Si 152 500 € lui parviennent par l'assurance vie, le reste entre dans l'abattement de 100 000 € dont bénéficie chaque enfant : il reçoit la même somme sans payer de droits. Cet avantage fiscal est un mécanisme du code général des impôts ; il ne dispense pas des règles religieuses de l'héritage, traitées ci-dessous.
Seuls vos gains sont imposés, jamais votre capital. Pour replacer l'assurance vie dans une stratégie d'ensemble, voir Optimiser ma fiscalité, Préparer l'avenir de mes enfants et, pour la retraite, la comparaison avec le PER.
Le code des assurances (article L132-12) transmet le capital d'une assurance vie hors succession aux bénéficiaires que vous désignez. Vous rédigez cette clause librement, du moment que cela est fait par le croyant de son vivant. Au décès, sa famille applique les règles de l'héritage musulman, souvent en dissonance avec le droit français : c'est pourquoi la clause se rédige, de son vivant, en cohérence avec ces règles.
La norme 26 de l'AAOIFI prescrit ce repère : les sommes investies qui appartenaient au défunt doivent être réparties entre ses héritiers selon les règles islamiques de l'héritage. Votre épargne suit donc les mêmes règles que vos autres biens. Nous recommandons chez 570easi de rédiger une clause cohérente avec ces parts, de la compléter par un testament, et de ne pas avantager un héritier au détriment des autres. Les parts sont fixées par le Coran (sourate 4, versets 11, 12 et 176) ; la forme se prépare avec un notaire. Pour aller plus loin : protéger et transmettre son patrimoine à ses enfants.
Oui. Tant que vous pouvez récupérer votre argent, le contrat fait partie de votre patrimoine : sa valeur de rachat est composée d'actifs plus ou moins liquides (actions, immobilier, sukuk). L'avis retenu chez 570easi, celui de Cheikh Mohammad Patel, membre de notre comité de conformité (voir son mini-guide de la zakâte), est que la zakat est due chaque année sur cette valeur de rachat, comme pour toute épargne disponible : vous la relevez à votre date anniversaire et vous appliquez un quarantième, soit 2,5 %, sur la base du calendrier lunaire (année hégirienne). Il est possible, selon la norme 35 de l'AAOIFI, de ne retenir que la part d'actifs soumis à la zakat, mais cette méthode demande les données des gérants. Pour le PER, dont l'épargne est bloquée jusqu'à la retraite, voir Faut-il payer la zakat sur une SCPI, une assurance vie, un PER ? ; la méthode complète et un exemple chiffré sont dans notre guide Comment calculer la zakat al-maal, étape par étape, et le simulateur de Zakat fait le calcul.
Anass Patel propose un test simple pour la garantie : « Qui perd si l'actif périt ou sous-performe, sans faute de personne ? Suivez les clauses jusqu'au bout. » Si personne ne perd jamais, le contrat repose sur une garantie.
Ces sept réponses doivent vous être données par écrit. Sur vos droits selon le type de placement, voir aussi Épargner sans riba : vos droits selon le véhicule d'investissement.
570easi a lancé en 2022 une solution d'assurance vie sans riba, construite sur les cinq critères ci-dessus : aucun fonds en euros ni aucune forme de garantie, 100 % en unités de compte dont les supports d'investissement sont filtrés, pas de prévoyance décès ni de rente viagère, donc un contrat en version épargne et non garantie d'assurance. Trois profils de gestion sont proposés, Prudent, Équilibré et Dynamique ; le ticket d'entrée est indiqué sur la page Assurance vie éthique. Le contrat distribué via 570easi est de droit luxembourgeois.
La conformité est contrôlée par notre comité de conformité, composé de Cheikh Mohammad Patel et de Cheikh Mohamed Bechir Ould Sass, et auditée par des cabinets indépendants, ADEPE, qui intervient chaque année, et IFAAS. Comme tout placement en unités de compte, ce contrat présente un risque de perte en capital, et les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
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L'assurance vie se combine avec la SCPI pour les revenus, le PER pour la retraite et l'investissement forestier pour la transmission.
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SCPI, PER, investissement forestier : ce que chaque solution sans riba permet, et pour quel projet.
Voir tous les placements conformes, ou répondre au questionnaire Quel placement est fait pour vous ?Pas par nature. L'Académie internationale de fiqh islamique et la norme 26 de l'AAOIFI condamnent la garantie fondée sur l'aléa de la vie, et la norme 21 interdit les placements à intérêt. C'est l'avis retenu chez 570easi : un contrat d'épargne sans fonds en euros ni aucune autre garantie, investi sur des supports d'investissement filtrés et contrôlé par un comité de conformité, répond à ces objections.
Non. La garantie du capital d'un fonds en euros repose sur des obligations qui versent des intérêts, et un rendement garanti pose problème en lui-même, quels que soient les actifs. Les contrats conformes le remplacent par des supports d'investissement dont l'objectif est de varier moins que les actions, sans garantie : immobilier, infrastructures, sukuk.
Vérifiez d'abord si votre contrat propose des unités de compte conformes ; sinon, ouvrez un contrat conforme pour vos nouveaux versements. Pour les intérêts déjà perçus, l'avis retenu chez 570easi, validé par notre comité de conformité, est de les donner intégralement à des œuvres, sans en attendre de récompense : comme l'écrit Anass Patel, « le riba ne se purifie pas par le don », il vous en sépare seulement.
Les deux existent en version conforme : l'assurance vie reste disponible à tout moment et facilite la transmission, le PER bloque l'épargne jusqu'à la retraite en échange d'une déduction d'impôt immédiate.
Le montant d'ouverture et les versements programmés du contrat distribué via 570easi sont indiqués sur la page Assurance vie éthique.
Cet article est un contenu d'information. Il ne constitue ni un conseil en investissement personnalisé ni un avis religieux sur votre situation. Investir en unités de compte, en parts de SCPI ou de groupement forestier présente un risque de perte en capital. Les règles fiscales sont celles en vigueur à la date de mise à jour et dépendent de votre situation. 570easi (ConexCap Finance SAS) est conseil en investissement financier et courtier en assurances, immatriculé à l'ORIAS sous le n° 11063271.
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